緊扣著華人文化的交易—凶宅買賣(國立台灣大學法律學系 四年級 楊奕翔)
生老病死是人類一生必經的過程，在自然界中可謂是理所當然的存在。然而在華人社會中，「死亡」相關的話題可說是相當敏感且忌諱，我們的文化較不習慣談論死亡與失去，但其如同新生、喜悅與期待般那樣地自然，逝去、哀痛與失落亦為生命必修的客體。正是因為「避諱死亡」的文化，在交易上也土展出一些台灣獨有的特色，尤其是在「買賣凶宅」上，這個讓人感到神秘又禁忌的對價交易。本次的主體就要為大家介紹一些與凶宅相關的法律問題。
1. 何謂凶宅？
目前沒有任何法條對凶宅做出明確的定義，但在交易習慣上，通常會參考內政部頒布的《97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋》之見解，但法院也會審酌實際情況而做個案判斷。
（1.）《97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋》
函釋內容指出，賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。函釋內容特定「專有部分」發生死亡或自殺而死亡之事實，或在該部分有求死行為至死，方屬凶宅。所謂的專有部，根據公寓大廈管理條例第3條第3款規定，是指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。亦即供特定所有人使用之居室（例：客廳、房間、廚房）、陽台、雨遮等皆具獨立性。而公寓大廈之共有部分、約定專有部分與約定共有部分則非本函釋所指稱之對象。
（2.）實務見解
「意外事故」於前文函釋內並未提及之，惟實務認為亦應包含於凶宅之定義中。實務趨勢漸漸放寬凶宅之定義，非自然死亡均屬之。前文函釋之法律位階（行政規則）於法律之下，因此法官毋須全盤遵照其而做出判斷（法官依「法」審判，此處的「法」是指經由立法院三讀通過所制定法律），法院會綜合評估個案的實際情況而定，常考量的因素有「事故距今時間長短」、「事故發生之過程」及「是否會導致房屋價值減損」，進而定奪是否構成凶宅。
2. 關於跳樓輕生，何處屬於凶宅？
（1.）以跳樓過程所歷經之地點，可以分為案發地（有求死行為，亦即縱身躍下的專有部分）、經過地（自殺者從躍下至停止墜落所經過之地）、結果地（自殺者發生死亡結果之地）。
（2.）依照內政部之函釋，以是否為「專有部分」作為標準，判定案發地與結果地是否為凶宅。假設某甲從大樓10樓跳樓，摔落至4樓陽台當場死亡，何處屬於凶宅？若作為求死行為地（案發地）之10樓與陳屍（結果地）之4樓皆為專有部分，則10樓與4樓皆為凶宅；若10樓係屋頂，4樓為專有部分，因屋頂屬公寓大廈之共有部分，並非專有部分，因此10樓非屬凶宅，4樓係凶宅；若10樓為專有部分，4樓係露臺，露臺通常為約定專有部分，非專有部分，是以10樓係凶宅，4 樓非凶宅。而無論經過地是否為專有部分，皆非凶宅，因為並非有求死行為之地，亦非陳屍之地，僅是自殺行為之經過之部分。
（3.）法院實務見解，並不統一，有些判決認為只要曾經發生過非自然死亡的房子，亦即死者的求死行為最終於該處發生結果（結果地），該處即為凶宅；有些判決認為，在大樓的專有部分有求死行為而致死才算凶宅也就是死者最初的求死行為發生在哪一戶（案發地），那一戶即為凶宅。法院實務見解並未著重於「專有部分」，而更在乎整件事情之過程、時間推移、結果……等，因此對於凶宅的判定較無一定之判準，惟有漸漸放寬凶宅定義之趨勢。
3. 凶宅是否該當物之瑕疵？
（1.）與物之瑕疵相關之法條：民法第354條1項本文規定，應擔保其物依第373條之規定（民法第373條：買賣標的物之利益及危險，字交付時起，均由買受人承受負擔。但契約另有訂定者，不再此限。）危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。瑕疵只要於危險移轉時存在即可，無論係自始瑕疵或嗣後瑕疵，只要交付時存在即屬之，契約成立時是否存在與瑕疵擔保無關。簡言之，本條僅著重交付之時點是否具備瑕疵，所有權是否已移轉在所不問。而關於本條之瑕疵，學說將分為三種類型—價值瑕疵、效用瑕疵與品質瑕疵。
A. 價值瑕疵：指市場上處分、交換之價值之滅失或減少
B. 效用瑕疵：指標的物使用之價值之滅失或減少
a. 通常效用（客觀）：依一般交易觀念，物本身應具備之效用
b. 契約預定（主觀）：契約特別約定，於一般交易觀念並不存在
C. 品質瑕疵：屬價值、效用瑕疵之上位概念
（2.）肯定說：若認定凶宅為物之瑕疵，則其屬何種瑕疵？
A. 實務：價值瑕疵
臺灣高等法院96年度上字第40號民事判決曾言，就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響係爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。
B. 學說：應區分是否有明示保證該賣買標的並非凶宅。若有，則為品質瑕疵；若無，則為價值瑕疵。
（3.）否定說
臺灣高等法院99年度上易字第229號民事判決認為，建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。
4. 拍賣時買到凶宅（拍賣公告無記載拍賣標的係凶宅）之責任歸屬
（1.）實務：依強制執行法第113條規定，不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定，再依照強制執行法第69條規定，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權
最高法院99年度台抗字第520號裁定認為，強制執行法第69條之規範理由係因應買人於拍賣前，得閱覽拍買公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機會發現拍賣物之瑕疵，法律為確保拍賣結果之安定性，乃排除物之瑕疵擔保責任。是以，應買人於項向法院投標前，即得閱覽拍賣公告之西受執行標的物所在處，並預為查詢，已有機會發現拍賣物係凶宅之瑕疵，其未事先查詢，係可歸責於自己之事由，當不得於拍定後，已系爭房地係凶宅，主張有物的瑕疵擔保請求權之適用。
（2.）學說見解：依照強制執行法第77條第1項2款之規定，查封時，書記官應作成查封筆錄，載名不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形、現場調查所得之海砂屋輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項，同法第81條第2項1款規定，拍賣不動產之公告應載明建物內有非自然死亡等其他足以影響交易之特殊情事。然而，同法第69條規定拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，前文二法條與本條豈不無矛盾，既要求法院於查封時須記名是否有發生非自然死亡之情事，然若查封時因執法人員之疏忽未記名該情事，嗣後應買人又無法主張瑕疵擔保請求權，應買人需承受執法人員疏忽之不利益，對其不公平。是以，若遇到此情形，買受人應依民法第88條第1項本文，意思表示內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，主張意思表示錯誤，撤銷投標之意思表示。